Kurs Von der Idee zur Planung

WIE GELINGT DER START IN EIN NEUES BAUVORHABEN?

VON DER IDEE ZUR PLANUNG

Haben Sie schon einmal den Bau eines Gebäudes von Anfang an verfolgt? Dann wissen Sie sicher, dass viele Gewerke beteiligt sind und ein Bauprojekt ein komplexes Konstrukt aus vielen Abhängigkeiten, Aufgaben, Problemen und Lösungen ist. Um so wichtiger ist es, zu klären wie der Start in ein neues Bauprojekt erfolgt.

Wer sind die Beteiligten bei einem Bauprojekt?
Gerade in der Planungsphase und zu Beginn ist es wichtig zu klären, wer involviert ist und wie die einzelnen Parteien zusammenarbeiten. Wer macht was, wann, wie und wo?

Welche Parteien sind an der Planung eines Bauprojekts beteiligt?

Bauherr
Der Startschuss für ein neues Bauprojekt ist die Idee, die in der Regel vom Bauherrn kommt. Der Bauherr ist derjenige, der das Bauvorhaben auf eigene Rechnung in Auftrag gibt. Bauherren können private oder öffentliche Auftraggeber sein.

Architekt
Der Architekt ist von Anfang an involviert und vertritt den Bauherrn in allen möglichen Phasen. Ob als Berater in wirtschaftlich-technischen Fragen sowie als Vertreter bei Behördengängen oder Ähnlichem, steht er ihm zur Seite. Der Architekt ist zu Beginn des Projektes involviert. Wenn der Bauherr als bauen will, sucht er vorerst einen geeigneten Architekten.

Fachplaner
Neben den Architekten gibt es weitere wichtige Planer, die sich von diesem einst so generalistischen Beruf abgespalten haben und heute durch ständig wachsendes Know-how ihr Alleinstellungsmerkmal beweisen. 

Fachplaner sind Ingenieure, die sich auf ihr Fachgebiet spezialisiert haben. Ihre Planung baut immer auf der Planung des Architekten auf.

Klassische Fachplaner sind:

  • Tragwerksplaner 
  • Heizungs-, Lüftungs-, Klima- und Sanitärplaner
  • Elektroinstallationsplaner
  • Bauphysiker
  • Garten- und Landschaftsbau-Planer

Buildemy´s Tipp:

Die Fachplanung muss in den architektonischen Entwurf integriert werden.
Planen Sie ein, die Fachingenieure frühzeitig einzubinden und Fragen schon vor der jeweiligen Planung zu beantworten.  So kann der Entwurf zu Beginn leichter abgestimmt werden. 

Unternehmen
Die meisten Firmen kommen erst während des Bauprozesses ins Spiel. Das sind zum Beispiel die ausführundenn Firmen, die die Baustelle ins Rollen bringen.

Es gibt aber auch Unternehmen, die in die Planung eingebunden sind, die teilweise den Architekten unterstützen oder sogar die gesamte Planungsleistung übernehmen. Andere investieren in Bauprojekte oder kümmern sich um die fehlerfreie Kommunikation zwischen den einzelnen Parteien.

Wichtige an der Planung beteiligte Unternehmen sind:

  • Generalunternehmer
  • Investor
  • Projektentwickler
  • Projektleiter 
  • Wohnungsbaugesellschaften
  • Wohnungsbaugenossenschaften

Wie kommt es von der Idee zum Startschuss?

Vor der Planung

Die Idee ist da und ein geeigneter Architekt wurde eingestellt. Wie geht es nun weiter? Was sind die ersten Aufgaben bei einem Bauprojekt?

Bevor es mit den klassischen Planungs- und Architektenleistungen, die in der HOAI geregelt sind, losgehen kann, ist die Zielfindungsphase notwendig. 

Hier müssen der Architekt und der Bauherr besprechen, welches Ziel mit dem Bauvorhaben verfolgt werden soll. Was soll gebaut werden? Wohnhaus, Bürogebäude oder ein Geschäftshaus? Welche Eigenschaften soll das Gebäude haben? Müssen es die Designer-Armaturen und italienischer Marmor sein oder reichen Standardmodelle?

Als nächstes muss das Budget festgelegt werden. Wie viel finanzielle Mittel stehen dem Bauherrn zur Verfügung oder ist eine Finanzierung notwendig?

Um das Ziel zu bestimmen, muss der Konsens und das Thema gewählt werden. Was sind die Leitgedanken des Projekts? Handelt es sich um ein Einfamilienhaus in einer ruhigen Wohngegend oder um ein Mehrfamilienhaus mit Gemeinschaftsnutzung in einer sehr dichten innerstädtischen Lage?

Nicht zuletzt ist es in der Zielfindungsphase wichtig, ein konkretes Anforderungsprofil zu erstellen. Was braucht das Projekt, um seine Ziele zu erreichen und was ist die konkrete Planungsaufgabe?

 

Grundlagenermittlung

Die Ziele und Wünsche des Auftraggebers werden aus der Zielfindungsphase übernommen.

Weiter geht es mit der Klärung der Aufgabenstellung auf der Basis des Vorgaben oder der Bedarfsplanung des Auftraggebers.

Diese werden nun konkretisiert und in einem Bedarfsplan zusammengefasst. 

Der Bedarfsplan zeigt den Flächenbedarf des Auftraggebers entsprechend der beabsichtigten Nutzungen auf. Diese Informationen müssen in den späteren Entwurf einfließen.

Flächenbedarf in einer Wohnung sind zum Beispiel:

  • ein Wohnbereich
  • zwei Schlafzimmer
  • eine Küche
  • zwei Bäder und 
  • Flur mit Ankleide

Anschließend sollte der Bauherr jedem Raum auch eine Nutzungsart und eine Qualität zuordnen. z.B. Bad = Wellness- und Erholungsbereich mit Sauna und Entspannungsliege, hochwertige Echtsteinböden und Armaturen der Firma XY.

Wie kommt es von der konkreten Aufgabenstellung zur Baugenehmigung?

Nachdem alle Grundlagen ausreichend analysiert und mit allen an der Planung beteiligten Fachplanern abgestimmt wurden, werden die Ziele koordiniert und Zielkonflikte identifiziert.

Der Architekt sorgt ständig dafür, dass alle an der Planung Beteiligten über alles informiert sind.

Nun ist es Zeit für die ersten Ausarbeitungen. Erste Entwurfsideen werden gezeichnet und Alternativen entwickelt. Hier wird versucht, das gewünschte Raumprogramm in eine Gebäudehülle zu bringen, die nach dem Abstandsflächengesetz des jeweiligen Bundeslandes auf das Grundstück passt und alle Wünsche des Bauherrn erfüllt. 

Erste Grundrissüberlegungen können vorgenommen werden. 

Meistens wird die Vorplanung im Maßstab 1:200 erstellt. Dieser Maßstab dient dazu, das Gebäude mit seiner Umgebung, d.h. dem gesamten Grundstück, zu sehen und seine Lage besser zu bestimmen. Je nach den Anforderungen des Projekts und des Bauherrn kann hier der Maßstab individuell gewählt werden.

Buildemy´s Tipp:

Wenn Sie mit der gesamten Planung beauftragt sind, ist es auch möglich, zu Beginn detailliertere Zeichnungen anzufertigen. Dafür ist dann später nicht mehr so viel zu tun.

Schließlich wird eine Entscheidung für einen Entwurf getroffen. Dieser wird nun konkretisiert. Die Entwurfsplanung findet im Maßstab 1:100 statt, auf diese Planung setzen dann die Fachplaner ihre Entwürfe auf.

Während dieses Prozesses wird der Bauantrag eingereicht. Für den Bauantrag muss jedes geplante Bauteil prüfbar sein. Die jeweiligen Landesbehörden verlangen im Grunde das Gleiche. Verschiedene Pläne, insbesondere alle Grundrisse, Schnitte und Ansichten, sowie verschiedene Formulare und Beiblätter.

Buildemy´s Tipp:

Informieren Sie sich rechtzeitig bei der für Ihr Bauvorhaben zuständigen Behörde, was alles eingereicht werden muss und machen Sie sich eine Checkliste, die Sie dann nur noch abhaken müssen.

Sind alle Formalitäten korrekt, wird der Inhalt des Bauantrags geprüft. Wenn alles in Ordnung ist, wird die Baugenehmigung erteilt. Andernfalls wird der Entwurf zur Korrektur an das zuständige Architekturbüro zurückgeschickt.

Wie geht es nach der Baugenehmigung weiter?

Nachdem die Baugenehmigung erteilt ist, wird die Ausführung geplant. 

Die Pläne aus der Genehmigung werden mit Zeichnungen und Texten ergänzt und bilden schließlich die ausführungsreife Lösung, die Ausführungspläne. Diese dienen auch als Grundlage für die weiteren Leistungsphasen. Grundsätzlich müssen hier alle notwendigen Angaben für die Ausführung gemacht werden.

Nach diesen Plänen wird dann genau gebaut!

Buildemy´s Tipp:

Drucken Sie die Ausführungspläne einmal maßstabsgerecht aus und hängen Sie sie in der Nähe Ihres Arbeitsplatzes auf. Viele kleine Details und Fehler fallen erst auf einem Ausdruck auf.

Um das Bauvorhaben in seiner Gesamtheit abwickeln zu können, sind mehrere Detailschritte erforderlich. Dazu werden die Pläne im Maßstab 1:50 zu so genannten Werkplänen vergrößert, um den Raum für die weitere Detaillierung schaffen zu können. In diesem Stadium fließen auch alle Fachplanungen in die Ausführungszeichnungen ein.

Detail- und Konstruktionszeichnungen werden im Maßstab 1:20 – 1:1 dargestellt, wobei die Beiträge anderer an der Planung beteiligter Fachleute berücksichtigt werden.

Sind die Ausführungspläne mit allen für den Bau wichtigen Informationen ergänzt ist die Planung abgeschlossen und es kann in die Ausschreibung und Vergabe und anschließend den Bau des Gebäudes übergehen.

Buildemy´s Tipp:

Arbeiten Sie die Fachplanung in Ihre Werkplanung ein und schicken Sie diese an die jeweiligen Fachplaner zur Prüfung und Freigabe.

Gerade in der Ausführungsplanung ist es wichtig, das Gebäude
an jeder Ecke zu verstehen und Fehler erkennen zu können.
Wenn ein Fehler gemacht wird und das Gebäude dann so gebaut wird, ist der Schaden größer als einmal zu viel nachzufragen.

BUILDEMY, Oktober 2021